尽管美联储近期的加息政策在短期内对多户型公寓市场基本没有影响，但是它对资本化率和贷款利息的 长期影响值得我们关注。
在今年3月15日，联邦储蓄系统（简称“美联储”）将联邦基金利率上调25个基点，使利率保持在0.75%-1.00%的区间。联邦基金利率是银行同业拆借的基准利率，同时也是美国经济利率指数的基础。
从最近一轮经济衰退开始一直到复苏期，联邦基金利率在接近或者0点位置浮动。随着美国经济进一步改善——4.7%的失业率和工资收入的持续增长——美联开始缓慢上调基金利率。HC2总结了联邦基金利率上调对商业地产价值的可能效应，尤其是对多户型公寓、学生公寓以及养老住房市场的影响。
利率走势 (1992 – 2017)
利率仍远低于历史平均水平
• 自2008年经济衰退以来，美国一直处于历史利率水平的最低点。
• 美联储上调联邦基金利率目标，表明目前美国健康的经济状况，就业和工资收入的持续增长。
• 利率可能在全年都会处于上升趋势，但仍会低于历史平均水平。
• 政策对2017年借贷成本的作用可能会趋于温和，但是随着美联储推进基金利率，投资人可以预期利率在2018及2019年会开始缓慢上升。
(数据来源： Axiometrics Blog – March 2017; Federal Reserve; NCREIF)
美国商业地产和公寓版块的资本化率走势
利率对地产估值的短期作用有限; 但对新供给可能会有影响
• 资本化率是根据商业地产产生的收入所计算的该商业地产回报率 （净收入 ÷ 当前市场估值）
• 资本化率在今年不太可能出现大幅上升
• 美国平均资本化率与10年期美国国债的差值仍远高于历史平均，这也意味着理论上在利率再往上调整150个基点以前，并不会对资本化率产生重要影响。
• 尽管未来利率会进一步上调，但是公寓投资的强劲需求应该会使资本化率保持在一个低点。
• 不断改善的美国经济也给所有的商业地产类型带来了繁荣。商业地产基本面，尤其是公寓市场的基本面，于就业创造和工资增长有更强的相关性。
(数据来源： Axiometrics Blog – March 2017; Federal Reserve; NCREIF)